Почему в России не работает ипотека?

Ипотека никак не приживется в России. Если и заработает в полную силу, то, видимо, не скоро. Этот печальный факт уже все признали. Однако многие риэлторы выдвигают разумные предложения – как помочь малоимущим россиянам приобрести новое жилье.

Свои «рецепты» имеет и Татьяна ГЕРАСИМЕНКО, генеральный директор Агентства недвижимости «Ареал» из Санкт-Петербурга.

 

Досье

Татьяна Герасименко, доктор биологических наук. В 1992 году пришла в недвижимость из Академии наук, решая свой квартирный вопрос. Увлеклась. И уже скоро лично расселила 28 коммуналок… Создала агенство недвижимости «Ареал», оно одно из первых в Питере освоило ипотеку. С 1996 года «Ареал» выдавал кредиты в таком количестве, которые и сегодня выдает не всякий банк. Использовались частные займы из «чулков» граждан, псевдоипотечные схемы самых смелых банков, классические залоги. Для России считает особенно полезной систему жилищной кооперации.

 

Очень много наших граждан (по некоторым данным 80 процентов) нуждаются в улучшении жилья. Но большинству это просто не по карману. И этим людям предлагают самую грабительскую в мире банковскую ипотеку под неслыханные проценты (от 10 — 18%), а за основу берут двухуровневую американскую модель ипотечного кредитования. Между тем в Европе и США кредит и под 3-4% годовых считается чрезмерным, а у них доходы населения в десятки раз выше, чем у нас,  обеспеченность жильем в 2-3 раза лучше, и состояние жилого фонда несопоставимо.

Кто-то из строителей подсчитал, что треть стоимости 1 кв.м. жилья это просто-напросто взятки чиновникам. Немалая составляющая удорожания – спекуляция на земельных участках под строительство домов. В стране, где среднедушевой ежемесячный доход (например, за 2005 год) составил всего 8,5 тысячи рублей (около $300), цена 1 кв.м. от $1000 и выше по праву кажется заоблачной. Цены растут на 20 и 40 процентов в год! А зарплаты? А доходы? А цены на ЖКХ, энергоносители, продукты, товары, услуги?

Вроде бы радоваться надо, что важнейшим приоритетом Государственной жилищной политики стала программа «Доступное жилье». Объемы жилищного кредитования к 2010 году предполагается поднять в 30 раз и ожидается, что 70 процентов жилья россияне купят через ипотеку. Получится ли это?

Основой для решения национального проекта «Доступное жилье» государство выбрало банковскую ипотеку, со всеми возможными для России минусами. Формально 250 банков страны с 2005 года занимаются ипотекой, но половину всех ипотечных кредитов выдали только 5 ведущих банков. Тем не менее, в 2006 г. рынок ипотеки планируется поднять до  $2 млрд.

А вот реальность Санкт-Петербурга (согласитесь, не самый бедный «городок»). В 2004 году в 5-тимиллионном городе выдали 1700 кредитов, в 2005 году — 4500 кредитов, в 2006-м поднимут их количество до 8000. А кто поможет остальным 800 тысячам питерцев, живущим в общежитиях и коммуналках?

Но вернемся к банкам. 31 банк в городе на Неве предлагает горожанам взять ипотечный кредит, идет бешеная реклама. Первый взнос от 10% до 30% стоимости квартиры, рассрочка от 5 до 30 лет. Прикиньте, каково будет удорожание 1 кв. м. за срок выплаты (по нашим подсчетам не менее 33-39 процентов) и какие лишения будет терпеть семья половину жизни, оплачивая грабительский процент (от 10 до 15 процентов годовых в валюте и от 12 до 25 процентов в рублях). К этому добавьте поборы, которых не счесть (страховки жизни и имущества, расходы на оформление, оплата беседы с банковским клерком, открытие счета, риэлтерские услуги и т.п.), и реально добавьте еще 3-5 процентов годовых.

Даже те граждане, которые готовы тянуть лямку банковского кредита, могут нарваться на идиотическую процедуру, которая мало от чего страхует банк и называется «андеррайтинг», и получить отказ в кредитовании. Зачем этот стереотип в России, где сегодня любую справку 2-НДФЛ можно купить по объявлению, а фирма, где работает заемщик, может сегодня процветать, а завтра обанкротиться? Никаких гарантий эти проверки банку не дают! Да и зачем банку андеррайтинг, если обеспечением кредита является собственно недвижимость, уже оплаченная самим заёмщиком?

Ипотечный брокер-риэлтер – вот лучший помощник! Доказано, что люди, на первом этапе получившие консультации и помощь в сборе  документов от риэлтерских фирм, чаще преодолевают барьеры и получают кредит в банке. Более того, банки панически боятся невозврата кредитов, несмотря на улучшение законодательства в пользу заимодавца. Риэлтерская фирма грамотнее банка справляется и с продажей жилья неплательщика, и кредит вернет банку, и на остаток купит альтернативное жилье заёмщику. Сотрудничество с риэлтерами и доверие к их куда более высокому профессионализму, чем у банковского клерка – залог успеха банков!

Но даже в рамках дорогостоящей и  далекой от российских реалий системе ипотеки все-таки есть резервы для совершенствования в работе банков. Итак, государство толкает малоимущих россиян в объятия дорогостоящей, сложно оформляемой (от 10 до 70 справок) и малоперспективной банковской ипотеки. А есть ли что-то получше? Есть! Жилищная кооперация – идеальная система самообороны малоимущих  граждан. О ней я расскажу в следующем номере «Собеседника».

(Статья опубликована в журнале «Собеседник» 13.04.2006 г.)

» Бесплатный подбор новостроек

» Поможем продать вашу квартиру в С-Пб

areal.spb.ru — с нами все получится

Дата публикации: 13.04.2006  23:57

Рассказать друзьям

Также вам может быть интересно:

© 1996-2024, Ареал Агентство недвижимости

г. Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 32
м. «Петроградская»

Заказать звонок Обратная связь

Создание и продвижение сайта – Аrt-Pobeda

Карта сайта