Как организована оценка стоимости «ипотечной» квартиры | Агентство недвижимости Ареал

Как организована оценка стоимости «ипотечной» квартиры

По статистике порядка 60% сделок с недвижимостью в России сейчас заключается с использованием ипотечных кредитов. Когда покупатель выбрал квартиру, начинается все самое интересное – согласование покупки с банком. Разберем подробно, как проходит процедура оценки рыночной стоимости квартиры или дома, где лучше заказывать оценку и сколько она стоит.

Для чего проводится оценка

Знать рыночную оценку квартиры (или дома) банку необходимо по двум причинам. Во-первых, он должен определиться с размером ссуды, которую выдаст на приобретение недвижимости. Во-вторых, оценка дает представление о том, за какую сумму банк будет продавать квартиру в том случае, если заемщик не сможет выплачивать кредит.
Проводить оценку недвижимости могут отдельные специалисты, либо сотрудники специализированных агентств. У каждого банка есть список специалистов-оценщиков или аккредитованных агентств, с которыми кредитное учреждение работает на постоянной основе.
Почему для проведения оценки стоимости жилья лучше выбирать аккредитованные банком агентства? Если вы выбираете стороннего специалиста, банк вынужден будет проверять его квалификацию и право на проведение оценочной деятельности, а это занимает время. Кроме того, у каждого банка свои стандарты отчетов по оценке недвижимости. Аккредитованный специалист знает все требования и обязан их выполнять.
Если вы по каким-то причинам не доверяете аккредитованному банком оценщику и планируете привлекать независимого эксперта, следует знать о некоторых моментах. Обязательно убедитесь в том, что выбранный вами эксперт состоит в профессиональном объединении и имеет страховку на сумму не менее 300 тысяч рублей. Именно страховой полис гарантирует возмещение клиенту убытков в случае, если оценщик допустил ошибку в расчетах.

Что влияет на рыночную стоимость недвижимости?

• На стоимость жилья влияет несколько факторов:
• местоположение, наличие социальной инфраструктуры, транспортных развязок
• техническое состояние дома и самой квартиры, материал, из которого построен дом
• наличие в квартире лоджии, балкона
Наличие капитального ремонта в квартире не имеет определяющего значения.

Сколько стоят услуги оценщика?

Провести предварительную оценку рыночной стоимости квартиры можно самостоятельно. Такую информацию можно почерпнуть из баз данных на сайтах domofond.ru или irn.ru. Однако для банка эта неофициальная информация не имеет никакого значения.
Стоимость услуг оценщика зависит от нескольких факторов: чаще всего влияние имеют город (в крупных городах услуга стоит дороже) и площадь квартиры. Например, оценка квартиры площадью до 100 кв. метров составляет в среднем 2-4 тысяч рублей, свыше 100 метров – 5-7 тысяч рублей. Надбавка за срочность составляет 30% от стоимости стандартной услуги. Дополнительно могут взимать плату за выезд специалиста и доставку отчета курьером. Чаще всего срок изготовления отчета на 30 листах составляет дня.
Для оценщика необходимо приготовить пакет документов: правоустанавливающий документ на квартиру (это может быть договор купли-продажи, свидетельство о регистрации права на недвижимое имущество), кадастровый паспорт, план квартиры. Обязательно предоставляются паспорт и контактные данные покупателя.
Отчет оценщика имеет свой «срок годности» — полгода. Спустя это время стоимость недвижимости считается неактуальной.

Как происходит оценка квартиры?

Рыночная стоимость жилья рассчитывается по специальным формулам. При этом учитываются данные о похожих сделках, совершенных в последнее время, рыночная ситуация и перспектива изменения цен на недвижимость, затраты на постройку аналогичного объекта.
В отчете эксперт фиксирует наличие или отсутствие незаконных перепланировок. В процессе осмотра специалист делает фотоснимки помещения.
Отчет эксперта-оценщика – документ объемный. Обычно он занимает порядка 30 машинописных листов формата А4. В отчете указывается рыночная и ликвидная стоимость жилья. К нему прилагаются копии документов специалиста, копии правоустанавливающих документов на недвижимость, сделанные во время осмотра фотографии.
Кстати, именно размер ликвидной стоимости имущества особенно интересен для банков. Этот показатель обозначает сумму, за которую заемщик купит жилья. Именно такую цену банк заявит, если придется продавать недвижимость с торгов.
Если в отчете эксперта ликвидная и рыночная стоимость недвижимости не совпадает, стоит задуматься, а не была ли допущена ошибка? В любом случае банк выдаст наименьшую сумму – и не важно рыночная это стоимость или ликвидационная.

Как оценивается стоимость еще не построенной квартиры

Ипотечный кредит порой оформляют на жилье, которое еще только находится в стадии строительства. Но разве можно рассчитать рыночную стоимость того, чего еще нет в природе? Оказывается, можно. В этом случае расчеты ведутся с использованием специальных коэффициентов. Например, оценщик учитывает риск инфляции, год планируемого окончания строительства, взвешивает риски «заморозки» стройки и банкротства застройщика.
Учитывая риски, рыночная стоимость еще не построенного жилья оказывается выше стоимости готовых квартир на 20, а то и все 40%.

Нештатная ситуация

Продавцы недвижимости, которая находилась в собственности менее 3 лет, часто просят указать в договоре купли-продажи стоимость менее 1 млн рублей. Это делается для того, чтобы не выплачивать налог по форме 3 НДФЛ. Банки часто соглашаются на эту уловку и суму кредита делят на 2 части: первая часть выдается на квартиру, вторая – на улучшение жилищных условий (то есть ремонт).

Вместо заключения
Российское законодательство в сфере недвижимости меняется со скоростью света. Но, к счастью, в сфере оценки ее стоимости, в 2017 году никаких перемен не предвидится.

» Бесплатный подбор новостроек

» Поможем продать вашу квартиру в С-Пб

areal.spb.ru — с нами все получится



Рассказать друзьям

Также вам может быть интересно: