Договор долевого участия и другие схемы покупки квартир в новостройках

Какие виды договоров используются для приобретения жилья в новостройках? Какие из них безопасны а какими лучше не пользоваться?

Число квартир в новостройках по формам договора

Число квартир в новостройках по формам договора (сведения из нашей базы данных новостроек Петербурга)

Договор купли-продажи квартиры.

Этот вид договора можно назвать идеальным способом приобретения новостроек. Причиной этому служит то, что застройщик, прежде чем оформить право собственности на себя, обязан полностью завершить строительство дома, провести обмеры возведенных площадей, сдать здания госкомиссии и наконец оформить право собственности на каждую из квартир на себя. Этот вариант является самым безопасным для покупателя, но потому и самым дорогим. Ведь застройщик должен был занимать деньги не у покупателей квартир, а у кредитных финансовых учреждений. Компаний, продающих в Петербурге новостройки по такой схеме не так много. Среди них: Темп, Интеко, Тетра-инвест, Возрождение СПб, Терра, RBI. И это вовсе не значит, что компании используют только такую схему, она может применяться лишь к определенному строительному проекту, например, к элитным жилым комплексам, где нужно создать максимально привлекательные условия для покупателей.

Договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с Федеральным законом ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Это следующий по надежности вид договора и самый безопасный механизм для приобретения еще не построенного жилья. Законодатели, разрабатывая первоначальную версию закона, стремились максимально обезопасить дольщика и даже настолько сильно «закрутили гайки», что первое время строительные компании отказывались работать по схеме, предлагаемой этим законом. Причиной суровости закона было стремление навести порядок на рынке и решить проблему обманутых дольщиков, так остро стоявшую в девяностые годы. Но после внесения ряда поправок форма договора, предусмотренная этим законом, стала все чаще встречаться на рынке новостроек Петербурга. Закон подразумевает обязательную государственную регистрацию заключаемых договоров, защищает дольщиков от двойных продаж. Предусмотрен механизм защиты от долгостроя — нельзя начать стройку без получения предварительных согласований проекта и опубликования проектной декларации, не допускаются изменения в проекте после начала строительства. Если застройщик затянет сдачу дома, то дольщик может потребовать неустойку, и по нашему опыту это могут быть существенные суммы, порой сопоставимые со стоимостью купленной квартиры. Конечно же, жесткость закона, который держит застройщика в ежовых рукавицах, тоже заметно сказывается на конечной стоимости квадратного метра. Тем не менее, сейчас эта схема является самой популярной и у застройщиков и у покупателей.

Договор с жилищно-строительным или жилищно-накопительным кооперативом (ЖСК или ЖНК) в соответствии с 215-ФЗ «о жилищных накопительных кооперативах».

Новостройки Петербурга

Новостройки Петербурга

При приобретении жилья в новостройке по этой схеме будущий собственник вступает в кооператив, куда вносит денежные средства в виде паенакоплений, а кооператив расходует эти средства на строительство дома или жилого комплекса. Эта схема является законной и имеет право на жизнь, т.к. граждане здесь тоже защищены государством — вернуть внесенные в виде пая денежные средства вы всегда сможете. Но сами обязательства, касающиеся процесса строительства, при такой схеме выглядят более размыто, чем в предыдущем случае. Так же здесь отсутствует возможность взыскать неустойку с кооператива за нарушение сроков сдачи дома, не применяется и понятие прав потребителя. Ведь в корне идеи всех ЖСК кроется идея кооперации — объединения граждан с целью реализации задуманного вскладчину. А потому, если кооператив испытывает проблемы, то они становятся в каком-то смысле и вашими, как равноправного участника. Иногда кооператив сам же и является застройщиком, иногда лишь принимает взносы, а строит другая компания. Конечная стоимость жилья может меняться в процессе строительства и при увеличении покрываться дополнительными взносами. Т.к. договоры с пайщиками не подлежат регистрации в государственном порядке, теоретически здесь есть возможность для двойных продаж. Однако за счет своей большей гибкости схема ЖСК тоже очень популярна на рынке и не стоит ее опасаться, если имеете дело с надежным застройщиком. Ведь чем меньше ограничений для застройщика, тем ниже стоимость квадратного метра. К тому же кооперативы имеют ряд налоговых льгот и сами по себе являются некоммерческими организациями, что делает жилье еще более доступным, чем в случае с инвестиционным договором.

Договор инвестирования строительства (инвестиционный договор).

Эта форма договора в девяностые годы была основной схемой приобретения новостроек. Она является законной, но по своему смыслу больше ориентирована на лиц, занимающихся коммерческой деятельностью, которые совместно вкладывают денежные средства в некий проект, а затем разделяют результат, будь то прибыль, построенное здание или убыток пропорционально долям соинвестирования. Таким образом, вы выступаете в роли инвестора, а заказчик организует за ваш счет стрительство, что и является его коммерческой деятельностью, т.е. источником прибыли. Застройщик и заказчик могут быть одним лицом. Схема сама по себе давно отлаженная, и тут многое зависит от того, что стороны укажут в договоре, какие обязательства и ответственность пропишут. Сейчас на рынке эта схема уже практически не встречается.

Договор переуступки прав требования (цессии).

Такой договор полностью легален и используется как механизм переоформления ранее заключенного договора долевого участия с одного покупателя новостройки на другого. Такой договор оформляется совместно с застройщиком (является трехсторонним)  и подлежит государственной регистрации. То есть, иными словами, это способ заменить покупателя новостройки в договоре. Соответственно, все права на строящееся жилье и внесенные денежные средства, равно как и права требования, переходят от предыдущей стороны (цедента) к новой (цессионарию).

Предварительной договор купли-продажи.

Не очень хорошая с юридической точки зрения схема приобретения новостроек. По своему смыслу это предварительное соглашение сторон о заключении в будущем основного договора с рядом предварительно оговоренных условий. Т.к. стороны по такому договору ничего друг другу не продают и не покупают, а лишь намереваются совершить сделку в будущем, то и сама идея расчетов по такому договору выглядит неоправданной. Здесь нет как такового права требования передать вам жилье, как нет и обязательств соблюсти сроки. Более того, невозможно совершать куплю-продажу того, что еще не построено, через классический договор купли-продажи. А значит до тех пор, пока дом не будет достроен, вы не сможете обязать застройщика заключить с вами основной договор купли-продажи квартиры. Но свобода застройщика щедро компенсируется привлекательными ценами на рынке, и потому если компания известная и зарекомендовала себя, как надежная, такой схемой вполне можно воспользоваться.

Договор купли-продажи векселя или договор займа.

Эти схемы выглядят как предоставление займа застройщику в виде денег, а возврат займа происходит жильем по взаимному соглашению сторон. Займ может быть оформлен через договор займа или в виде векселя (долговая ценная бумага). Схема сама по себе легальна, но тут вроде как речи о строительстве жилья и покупке квартиры в новостройке не идет вообще. А значит нет никаких гарантий что строительство будет завершено, что не будет двойных продаж, и что, в конечном счете, вы получите именно желаемую квартиру а не сумму предоставленного займа с символическими процентами.

Поможем вам выбрать надежного застройщика на рынке строящегося жилья совершенно бесплатно — без комиссии и наценки. 

» Бесплатный подбор новостроек

» Поможем продать вашу квартиру в С-Пб

areal.spb.ru — с нами все получится



Рассказать друзьям

Также вам может быть интересно: