Кризис в недвижимости: взгляд финансового аналитика

Грозит ли России кризис на рынке недвижимости? В чем заключается кризис и как его распознать? Рассмотрим проблему с точки зрения финансового аналитика.

«Симптомы» кризиса

Недвижимость — товар с волатильным спросом и из-за высокой стоимости подвержен множеству рисков. Самые характерные для рынка недвижимости проблемы — дефицит квадратных метров или их перепроизводство. Войти, а значит, и выйти из этих кризисов быстро нельзя: срок производства жилья занимает длительный период времени, а экспорт или импорт квартир невозможны по объективным причинам. Состояние рынка путем переноса рисков перепроизводства уравновешивают с производителей на потребителей три силы: институт аренды, величина арендных платежей и долгосрочный рост средних зарплат.

Институт аренды позволил потребителям не только владеть недвижимостью, внося значительный финансовый взнос, но и пользоваться жильем за сравнительно невысокую регулярную плату. Сдача в наем стала привлекательным инструментом для инвестиций. Исторические наблюдения показывают, что чем больше в стране арендованного жилья, тем ниже риск кризисов недвижимости. Например в Германии, где собственниками недвижимости являются только 43% населения, в 2007 году кризис прошел более мягко по сравнению с Испанией с многочисленной (82%) армией собственников. Подобную роль играет и институт ипотеки, который позволяет совместить право пользования и владения.

Строители имеют возможность привлекать инвестиции в виде кредитов, при этом риски постепенно коммулируются в банковской системе и со временем обязательно проявятся. Тогда кризис распространяется не на одну, а сразу несколько стран.

Один из признаков приближающегося кризиса недвижимости — рост долей капитального и жилищного строительства в структуре валового внутреннего продукта. В новейшей истории кризис неоднократно проявлялся, если доля капитального строительства увеличивалась до 10-12% в структуре ВВП, жилищного строительства — до 5-6%. Примером крупнейшего кризиса является Ирландия, где в 2006 году доля строительства увеличилась до 18% в ВВП, а жилищного — до 8%. Кризисы разрешаются путем временного сокращения объема нового строительства и переходом части недвижимости в руки более обеспеченных собственников. Ускорить балансировку рынка может государство, выкупив у банка хотя бы часть обеспеченных недвижимостью долгов.

Второй признак кризиса — размер арендной ставки. Если ставка снижается ниже доходности среднесрочных государственных облигаций, цены на недвижимость перестают быть устойчивыми, что может привести к кризису на рынке.

Третий признак — рост среднего уровня зарплат в течение длительного времени темпами, которые сильно опережают рост совокупной добавленной стоимости в ВВП и реального ВВП. В Ирландии в конце 19 века зарплаты за 6 лет выросли на 30%, тогда как в остальной зоне евро рост зарплат составил порядка 10%. В последние десятилетия кризисом заканчивались все ситуации на рынке. Когда рост цен на недвижимость на протяжении не менее 5 лет, опережающий рост ВВП как минимум на 4%.

Совокупный анализ ситуации на рынках Европы говорит о том, что кризис недвижимости в Европе усугубляется: за последний век доля ипотечных кредитов в банковских балансах выросла в 2 раза (с 30 до 60 процентов). А соотношение частного долга к ВВП — с 60 до 200 процентов.

А что в России?

Анализ всех трех показателей, по которым можно судить о приближении кризиса, обнадеживает. Если, конечно, не брать во внимание общую ситуацию в экономике.

Доля строительства в ВВП в России составляет примерно 6 или 7%, а доля жилого строительства — 3-4 процента. В начале двухтысячных цены на недвижимость в столице росли меньшими темпами, чем долларовый ВВП, а в последнее десятилетие эта сфера стагнирует. Средний уровень зарплат увеличивался медленнее ВВП. Спрос на аренду в стране невелик, поскольку собственниками жилья является 84% населения.

К сожалению, общее падение доходов населения, снижение ВВП может привести к снижению стоимости недвижимости. Но процесс этот будет постепенным.

» Бесплатный подбор новостроек

» Поможем продать вашу квартиру в С-Пб

areal.spb.ru — с нами все получится

Дата публикации: 06.06.2016  09:10

Рассказать друзьям

Также вам может быть интересно:

© 1996-2024, Ареал Агентство недвижимости

г. Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 32
м. «Петроградская»

Заказать звонок Обратная связь

Создание и продвижение сайта – Аrt-Pobeda

Карта сайта